4 Financiële en Beleidsmatige Beschouwing (RJ 645.402)

Goud Wonen wil als financieel gezonde corporatie maximale volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties leveren. Dit betekent dat wij onze bedrijfsvoering en ambities voortdurend toetsen aan de financiële continuïteit van onze organisatie. Daarbij kijken we naar de volgende uitgangspunten.

• Goud Wonen is financierbaar. Hierbij hanteren wij de ratio’s en grenswaarden zoals deze worden gehanteerd in het gezamenlijke beoordelingskader van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en Waarborgingsfonds Sociale Woningbouw (WSW):
  • Interest coverage ratio (liquiditeit). Deze maakt inzichtelijk of Goud Wonen voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen (ICR minimaal 1,4 voor DAEB en minimaal 1,8 voor niet-DAEB). Deze is in 2025 ruim beneden de norm. Dit wordt nader toegelicht onder de tabel.
  • Loan-to-value (vermogen). Deze maakt inzichtelijk of de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende waarde genereert ten opzichte van de schuldpositie. De onderliggende kasstromen houden rekening met het maatschappelijke beleid van de corporatie (LTV: maximaal 70% op basis van beleidswaarde).
  • Solvabiliteit (vermogen). Dit geeft inzicht in de eigen vermogenspositie (op basis van beleidswaarde), rekening houdend met het maatschappelijke beleid van de corporatie (minimaal 30%).
  • Dekkingsratio (onderpand). Deze ratio beoordeelt in geval van discontinuïteit of de marktwaarde van het onderpand voldoende is om de marktwaarde van de schuldpositie af te lossen (maximaal 70% op basis van de marktwaarde).

In overeenstemming met de Woningwet en Richtlijn 645 waarderen wij ons vastgoed in exploitatie op de marktwaarde in verhuurde staat (middels de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen). Het substantiële verschil tussen de hogere marktwaarde en onze lagere beleidswaarde weerspiegelt onze maatschappelijke missie. Wij behouden onze woningen langdurig voor de doelgroep (doorexploiteren), hanteren streefhuren die ver onder de commerciële markthuren liggen ter bevordering van de betaalbaarheid, en investeren fors in lokaal onderhoud en leefbaarheid.

Ontwikkeling van de Markt- en Beleidswaarde

Ultimo 2025 bedraagt de totale marktwaarde in verhuurde staat van ons vastgoed in exploitatie afgerond € 175,9 miljoen (2024: € 172,4 miljoen). Deze stijging van ongeveer € 3,5 miljoen wordt primair gedreven door positieve marktontwikkelingen en doorgevoerde investeringen (na de eerste waardering en in ontwikkeling), die tezamen het verlagende effect van sloop en buitengebruikstellingen voor de versterkingsopgave compenseren.

De totale beleidswaarde van ons vastgoed is ultimo 2025 uitgekomen op afgerond € 96,8 miljoen, bestaande uit € 92,0 miljoen voor DAEB-vastgoed en € 4,8 miljoen voor niet-DAEB-vastgoed. Ten opzichte van vorig jaar (2024: € 106,9 miljoen) is de beleidswaarde met ruim € 10 miljoen gedaald. Deze ontwikkeling is het directe resultaat van onze volkshuisvestelijke keuzes en de voorgeschreven landelijke waarderingsmethodiek. Om onze woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep, rekenen wij in de beleidswaarde met onze eigen streefhuren die aanzienlijk lager liggen dan de commerciële markthuren. Daarnaast drukken de hogere exploitatiekosten voor de lange termijn op de beleidswaarde, doordat wij rekenen met de opgaven uit onze eigen 60-jarige meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) en de verplichte kapitaalcorrecties voor de versnelde uitfasering van woningen met een EFG-energielabel. Tot slot worden de toekomstige kasstromen contant gemaakt tegen de landelijk voorgeschreven sociale disconteringsvoeten van 4,22% (DAEB) en 4,76% (niet-DAEB), wat eveneens een verlagend effect heeft ten opzichte van de marktwaarde.

Omdat wij ons vastgoed tegen marktwaarde op de balans verantwoorden, is dit verschil (de maatschappelijke bestemming of onrendabele top) onderdeel van ons eigen vermogen. Door onze volkshuisvestelijke keuzes is dit vermogen echter maatschappelijk gebonden en zal dit niet als harde kasstroom gerealiseerd worden.