De activa, verplichtingen, baten, lasten en kasstromen worden op grond van consequent toegepaste en objectief te rechtvaardigen beginselen toegerekend aan de afzonderlijke takken. Hierbij geldt als uitgangspunt dat posten die direct toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten – zoals de waarde van specifieke vastgoedcomplexen, huuropbrengsten, opbrengsten en lasten uit servicecontracten, direct toerekenbare onderhoudslasten en verkoopresultaten – volledig en direct aan de betreffende tak worden toegerekend.

Voor posten die niet direct en uitsluitend aan één tak kunnen worden toegewezen, zoals de lasten voor verhuur- en beheeractiviteiten, de overige organisatiekosten en de (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie, wordt gebruikgemaakt van een objectieve verdeelsleutel. Deze toerekening vindt plaats naar de mate waarin zij op de betreffende tak betrekking hebben, veelal op basis van de verhouding in de huuropbrengsten tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak.

Een eventuele interne lening (startlening) vanuit de DAEB-tak aan de niet-DAEB-tak is in de gescheiden balans opgenomen onder de financiële vaste activa bij de DAEB-tak en onder de langlopende schulden bij de niet-DAEB-tak. De hiermee samenhangende rentebaten en -lasten worden eveneens aan de corresponderende takken toegewezen. Tot slot worden de (latente en acute) belastingen, zoals tijdelijke waarderingsverschillen of compensabele verliezen, direct gealloceerd naar de tak waar deze fiscaal betrekking op hebben.

Onderhoudsuitgaven, die puur bedoeld zijn om de eenheid of het complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, worden direct ten laste van het resultaat in de winst-en-verliesrekening gebracht.

Uitgaven voor groot onderhoud die echter kwalificeren als een technische of functionele verbetering, worden geactiveerd en als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt. Dergelijk periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd, waarbij de totale uitgaven specifiek worden toegewezen aan de afzonderlijke samenstellende delen van het vastgoed. Voor zover er bij dit groot onderhoud sprake is van de vervanging van bestaande onderdelen van het actief, wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze vervangen onderdelen gedesinvesteerd.

Uitgaven na de eerste verwerking worden verwerkt conform artikel 14a van de Rtiv. Er wordt onderscheid gemaakt tussen onderhoud en verbetering. Onderhoudsuitgaven zijn gericht op het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden van de woning en worden direct in de winst-en-verliesrekening verantwoord als 'Lasten onderhoudsactiviteiten'. Uitgaven die kwalificeren als verbetering, zoals energetische verbeteringen (verduurzaming) of ingrijpende verbouwingen, worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed geactiveerd.

De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Rtiv, het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF)-methode over een periode van 15 jaar, inclusief een eindwaarde. Goud Wonen past hierbij voor het volledige bezit de full-versie van het Handboek toe. De full-versie maakt gebruik van zogeheten 'vrijheidsgraden', waardoor beargumenteerd kan worden afgeweken van modelmatige uitgangspunten om tot een reële, complexspecifieke marktwaarde te komen. Hiervoor wordt een onafhankelijke, ter zake deskundige externe taxateur ingeschakeld, geregistreerd bij het NRVT.

Het taxatierapport en het bijbehorende taxatiedossier, waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen (vrijheidsgraden) ten opzichte van de basisversie zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van Goud Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Overzicht van het gebruik van vrijheidsgraden door de taxateur

· Markthuur:

Wat betreft de wooncomplexen is de markthuur bepaald met behulp van de markthuurwaardetabel van Value Metrics, ingelezen en MVGM heeft dit op aannemelijkheid getoetst. Per wooncomplex is op basis van een referentiewoning met een gemiddeld oppervlakte de markthuur bepaald en aan de hand daarvan ingeschat of de markthuur volgend uit de markthuurtabel aannemelijk lijkt.

Ten aanzien van de BOG complexen heeft MVGM heeft per verhuurbare eenheid de markthuur bepaald. Er zijn per waarderingscomplex referenties opgenomen in de complexrapportages.

De markthuur voor de parkeercomplexen is afgeleid van recent verhuurde transacties.

Wat betreft de markthuurstijging van de woon- en parkeercomplexen is het Handboek gevolgd. Voor wat betreft de BOG, MOG en ZOG complexen is ten aanzien van de markthuurstijging een eigen inschatting gehanteerd.

· Eindwaarde:

De taxateur heeft de exit yield aan de huur/leegwaarde van het wooncomplex aan het einde van de beschouwingsperiode gerelateerd. Hiermee is op basis van marktreferenties en een te verwachten veroudering een exit yield ingeschat. Daarnaast is er gerekend met het bruto aanvangsrendement (BAR) op de huurinkomsten in jaar 1 vermeerderd met een verouderingsopslag, waarmee de ingeschatte exit yield is getoetst.

Per wooncomplex is aan de hand van bovenstaande werkwijze getoetst of de eindwaarde (en daaruit voortvloeiende exit yield) van het Handboek overschreven moet worden. Over het algemeen heeft de taxateur aanpassingen gedaan in de disconteringsvoet waardoor ook de berekende eindwaarde wijzigt. Op het moment dat de berekende exit yield nog steeds te veel afwijkt van hetgeen de taxateur passend acht, is de exit yield overschreven.

Taxateurs hebben gekozen om voor BOG/MOG/ZOG en parkeren de eindwaarde vast te stellen middels een exit yield aangezien dit beter toetsbaar is aan de markt en een duidelijke correlatie heeft met de rendementseis in jaar t=0.

· Leegwaarde (marktwaarde vrij van huur en gebruik):

Per wooncomplex zijn aan de hand van afstand, oppervlakte, bouwjaar, type woning, transactiedatum en afwerking de best bruikbare koopreferenties geselecteerd. De transacties zijn afgepeld en gecorrigeerd om deze zo vergelijkbaar mogelijk te maken met de te taxeren woningen. MVGM heeft per wooncomplex op basis van een referentiewoning met een gemiddeld oppervlakte de leegwaarde bepaald.

De taxateur is uitgegaan van een sober c.q. eenvoudig afwerkingsniveau van de woningen van de complexen. Daarnaast is er voor de leegwaardebepaling (fictief) uitgegaan van eigendom / langdurig afgekocht erfpacht om hier zodoende in de marktwaardebepaling niet dubbel voor te corrigeren.

Per complex zijn de drie beste referenties in de complexrapportages opgenomen. De taxateur heeft de beoordeling van de referenties gedaan op basis van foto’s, waarbij de woning en het afwerkingsniveau zijn beoordeeld en waar nodig correcties meegenomen. Daarnaast is gecorrigeerd voor de factor tijd met een marktindex en uiteraard ook voor het verschil in metrage.

Voor wat betreft parkeren is een vergelijkbare werkwijze als hierboven toegepast.

Wat betreft de leegwaardestijging zijn de vastgestelde percentages van het Generieke Parameter Overleg gevolgd. Voor wat betreft parkeren is uitgegaan van de bevindingen in het handboek.

· Disconteringsvoet:

Taxateurs hebben per object een risico-opslag op de ‘basis-disconteringsvoet’ (bestaande uit het risicovrije rendement en de risico-opslag voor het type onroerend goed) bepaald, passend bij het risicoprofiel van het betreffende object en de kasstromen. Bij de markttechnische updates dienen de in de vorige waardering gehanteerde disconteringsvoeten als vertrekpunt.

De disconteringsvoet is vervolgens getoetst. Hierbij is met name gestuurd op de output (BAR k.k.) welke in lijn dient te liggen met het marktbeeld/referenties. Bij wooncomplexen wordt tevens gekeken naar de huur/leegwaarde verhouding en de leegwaarderatio. Op basis van de kasstromen, het energielabel, de overige waarderingsparameters en de disconteringsvoet wordt getoetst in hoeverre het te taxeren complex aansluit op de markt. De disconteringsvoet -en als onderdeel hiervan de marktcorrectie- is hierbij belangrijk om aansluiting op de markt te krijgen.

· Mutatiegraad en verkoopkans:

Voor wat betreft mutatiekans is getracht zo veel mogelijk aansluiting te zoeken bij de door Goud Wonen opgegeven 5-jaars historische mutatiegraad. Voor wat betreft parkeren is een mutatiegraad passende bij de aantallen en de hoogte van de huuropbrengst van het complex gehanteerd.

· Looptijd bij herziening:

Wat betreft enkele BOG/MOG/ZOG complexen is de vrijheidsgraad looptijd bij herziening gebruikt. Zonder deze vrijheidsgraad bleven complexen jaarlijks muteren waardoor er een irreëel beeld werd gevormd.

· Onderhoud:

Ten aanzien van het onderhoud is in de waardering uitgegaan van de bevindingen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

· Technische splitsingskosten:

Conform het Generieke Parameter Overleg worden enkel de eventuele juridische splitsingskosten meegenomen. Technische splitsingskosten zijn niet meegenomen, omdat deze niet zijn te bepalen door de taxateurs op basis van een geveltaxatie.

· Erfpacht:

In de portefeuille van Goud Wonen is geen sprake van erfpacht.

· Achterstallig onderhoud:

In de portefeuille van Goud Wonen is geen sprake van achterstallig onderhoud.

· Overdrachtsbelasting:

Zowel het Handboek is gevolgd als de wettelijke actuele tarieven. In T=0 is 10,4% gehanteerd en in T=16 is voor de wooncomplexen 8% overdrachtsbelasting gehanteerd door de verlaging van het belastingtarief voor verhuurde woningen per 01-01-2026. Voor niet reguliere wooncomplexen is ook in T=16 10,4% aan overdrachtsbelasting gehanteerd.

Voor de bepaling van de beleidswaarde gelden onder andere de volgende grondslagen:

1. Er wordt uitgegaan van een doorexploiteerscenario met een DCF-periode van 60 jaar, zonder eindwaarde;

2. De contante waarde wordt berekend met een landelijk vastgestelde, geüniformeerde sociale disconteringsvoet;

3. In de berekening wordt gerekend met de (lagere) eigen streefhuren bij mutatie in plaats van de commerciële markthuren;

4. De toekomstige onderhoudsuitgaven zijn gebaseerd op de eigen meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) op complexniveau met een horizon van 60 jaar, in plaats van algemene marktnormen;

5. Er is rekening gehouden met specifieke harde verplichtingen, zoals de noodzakelijke investeringen voor het verplicht uitfaseren van woningen met een EFG-energielabel;

6. De beheerlasten zijn gebaseerd op de eigen meerjarenbegroting van Goud Wonen.

1. De risico’s en de beheersing op het gebied van vastgoed en bedrijfsvoering;

2. De reeds ontstane schade en de afhandeling hiervan;

3. De waarde en waarderingseffecten op het vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, subsidieregelingen en overheadkosten;

4. De gevolgen voor huurders en de rol van Goud Wonen hierbij  

5. De gevolgen voor de jaarrekening.

Vastgoed

· Afnemende (leeg)waarde van het bezit en het risico op verdere waardedaling en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving. Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (indirecte waardeschade);

· Risico op een lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of (bijvoorbeeld door onzekerheid over versterking) vertraagde oplevering van nieuwbouwprojecten en daardoor latere start van huurinkomsten;

· Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed;

· Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen[1]. In bepaalde gevallen heeft dit tot gevolg dat woningen moeten worden gesloopt en nieuw gebouwd;

· Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouwprojecten waar geen extra baten tegenover staan, omdat deze aardbevingsbestendig moeten worden gebouwd.

Bedrijfsvoering
· Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling;

· Risico van aansprakelijkheid voor schade/kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingen en/of het verliezen van de huurwoningen;

· Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of te moeten voorzien in noodvoorzieningen, zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders;

· Risico van extra financieringskosten, doordat reparatie van schades c.q. inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken, eerder gemaakt moeten worden dan dat vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen.

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) volgt de ontwikkelingen in het aardbevingsgebied. Goud Wonen informeert de Aw proactief over de gevolgen voor haar portefeuilleplan.

In 2020 is de Tijdelijke wet Groningen[2] in werking getreden en daarbij is het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) in 2021 gestart met de uitvoering van deze wet. Goud Wonen gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen volledig vergoed worden door de NAM ofwel door het IMG.

In het voorjaar van 2023 is het rapport verschenen van de Parlementaire enquêtecommissie. Het rapport genaamd “Groningers boven gas[3]”, de reactie “Ereschuld: herstel en perspectief voor Groningen” en de kabinetsreactie “Nij Begun” maken duidelijk: de belangen van de Groningers zijn structureel genegeerd. Er is een schadeprocedure voor het afhandelen van fysieke schade aan het vastgoed. Herstel- en versterkingsschade worden door Goud Wonen zelf afgehandeld en Goud Wonen krijgt hiervoor een marktconforme vergoeding van het IMG.

Waarderingseffecten en schikking NAM

Het effect van aardbevingen op de marktwaarde is onderdeel van de vastgoedwaardering op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Gezien de aard van de problematiek geldt hier een meer dan normale onzekerheid ten aanzien van de inschattingen bij de parameters.

In 2022 hebben de betrokken Groningse woningcorporaties een schikking getroffen met de NAM over het beëindigen van de door de corporaties ingestelde schadestaatprocedure. Het schikkingsbedrag is ontvangen en in het resultaat verwerkt onder de niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Over de fiscale verwerking vindt nog afstemming plaats met het Ministerie van EZK.

Voor de beleidswaarde is de waardedalingsschade eveneens aanwezig, maar minder waarneembaar omdat deze gebaseerd is op toekomstige exploitatiekasstromen en leegwaarde hierbij minder van belang is.

Versterken, verduurzamen en 'Nij Begun' subsidies

Goud Wonen heeft woningen in het aardbevingsgebied die hersteld en verstevigd moeten worden. Tot en met 2028 betekent dit dat wij voor een forse versterkingsopgave staan van circa 400 te slopen en nieuw te bouwen woningen. De werkzaamheden worden uitgevoerd volgens het bestuursakkoord uit 2020 en hieraan zijn diverse subsidiestromen gekoppeld.

Naast de initiële subsidieregelingen, heeft het kabinet met de 50 maatregelen uit 'Nij Begun' extra middelen uitgetrokken om te bouwen aan het herstel van woningen en mensen. Goud Wonen verantwoordt de specifieke subsidiestromen vanuit 'Nij Begun' in 2025 als volgt:

·         Maatregel 29 (Verduurzamingsstimulering): Goud Wonen heeft in 2025 een eerste tranche ontvangen van € 3.132.866,90 (op een totaal toegekend bedrag van bijna € 9,4 miljoen). Omdat deze regeling een inspanningsverplichting bevat, kwalificeert dit als een investeringssubsidie. Dit bedrag is als vooruitontvangen bedrag onder de overlopende passiva op de balans gepresenteerd en wordt bij realisatie als desinvestering in mindering gebracht op de boekwaarde van het actief.

·         Gespikkeld Bezit (Onderdeel Maatregel 29): Voor de complexe aanpak bij Verenigingen van Eigenaars ontving Goud Wonen € 116.424,18. Dit is exclusief bedoeld voor procesondersteuning en ontzorging en is in 2025 direct als 'overige bedrijfsopbrengsten' in het resultaat verantwoord.

·         Maatregel 30 (Uitbreiding Postcoderegeling): Via deze regeling ontving Goud Wonen € 50.375,-, bedoeld als eenmalige tegemoetkoming van € 750,- per huurder. Het uitgekeerde bedrag is aan de huurders doorbetaald. Het niet-uitgekeerde restant staat voorlopig gereserveerd onder de overlopende passiva in afwachting van definitieve instructies vanuit het ministerie.

VSO Belastingdienst en Overheadkosten

In de voorliggende jaarrekening zijn baten c.q. compensaties verwerkt die het gevolg zijn van de aardbevingsschade. Na jarenlange gesprekken met de Belastingdienst is overeenstemming bereikt, hetgeen in 2026 wordt vastgelegd in een VSO Aardbevingsschade. De afspraken betreffen afwaardering voorafgaand aan sloop, een compensatieregeling zonder aanwendingsverplichting en afwaardering van verbeteringen. De impact voor Goud Wonen wordt verwerkt in jaarrekening 2026.

Ten aanzien van overheadkosten (in- en externe overleguren, adviseurs) is met het Ministerie van EZK afgesproken dat vanaf 2021 maximaal € 350.000 gezamenlijk aan overheadkosten wordt vergoed voor de Groningse corporaties, wat via de subsidieregelingen wordt toegekend.

Als lokaal gewortelde corporatie zien wij het als onze kerntaak om dicht bij onze huurders te staan. Voor de intensieve en persoonlijke bewonersbegeleiding bij sloop, nieuwbouw en versterking trekken wij nauw op met Rizoem B.V. We proberen de overlast tot een minimum te beperken door zorgvuldig te faseren en goed te luisteren naar signalen uit de praktijk. Waar we in het verleden merkten dat de impact van de projecten op de bewoners soms erg groot was, hebben we in 2025 bewust bijgestuurd: we pakken minder tegelijk op, met nóg meer oog voor de menselijke maat en participatie van de huurder.

Daarnaast zetten we ons in voor een rechtvaardige compensatie voor het leed dat is aangericht. Vanuit de 'Nij Begun'-maatregelen van het Rijk (specifiek Maatregel 30) kregen huurders in de recent uitgebreide postcodegebieden recht op een eenmalige tegemoetkoming. Goud Wonen heeft dit proces in 2025 proactief gefaciliteerd en in het najaar de vergoeding van € 750,- succesvol uitgekeerd aan de rechthebbende huurders.

Tot slot kijken we nadrukkelijk verder dan de voordeur. Het (tijdelijk) verhuizen van groepen bewoners heeft direct impact op het 'noaberschap' en de sociale cohesie in onze dorpen en wijken. Wij zien het dan ook als onze rol om, samen met bewoners en maatschappelijke partners, actief te blijven investeren in leefbaarheid en het smeden van nieuwe gemeenschappen. Zo zorgen we ervoor dat onze huurders zich na alle ingrepen weer écht veilig en thuis voelen in Het Hogeland.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Met ingang van het boekjaar 2022 kunnen verrekenbare verliezen niet langer verdampen.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De belastinglatenties worden contant gemaakt tegen de netto-rente.

Dit vastgoed wordt gewaardeerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, waaronder bouwkosten en directe loonkosten. De netto-opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van deze opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met een eventuele incourantheid van de voorraden.

Binnen Goud Wonen worden de volgende specifieke voorzieningen onderscheiden:

Verwachte verliezen als gevolg van deze onrendabele investeringen (de onrendabele top) worden in eerste instantie als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het vastgoedcomplex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de actuele boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een afzonderlijke voorziening op de balans gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan: het verschil tussen de stichtingskosten (investering) en de verwachte marktwaarde in verhuurde staat van het betreffende project bij oplevering.

Als gevolg hiervan heeft Goud Wonen bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan door eventuele hogere toekomstige premies. Derhalve zijn er per ultimo 2025 geen verplichtingen waarvoor een pensioenvoorziening op de balans hoeft te worden opgenomen. De jaarlijks verschuldigde pensioenpremies worden direct als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

· Voorziening onrendabele investeringen: Gevormd indien de kostprijs van nieuwbouw of ingrijpende herstructurering de verwachte marktwaarde bij oplevering overtreft. Van een feitelijke verplichting is sprake wanneer dit intern is geformaliseerd en extern is gecommuniceerd, bijvoorbeeld door een definitief-ontwerpbesluit.

· Jubileumvoorziening: Gevormd voor toekomstige uitkeringen aan personeel bij een dienstverband van 12,5, 25 of 40 jaar, gebaseerd op actuariële grondslagen zoals blijfkansen.

De langlopende schulden (met een resterende looptijd langer dan één jaar) van Goud Wonen bestaan uit leningen bij banken en een beperkte restantschuld bij   gemeente Hogeland. Het kortlopende deel van deze leningen, oftewel de reguliere aflossingsverplichtingen voor het komende jaar, wordt afzonderlijk verantwoord onder de kortlopende schulden. Eind 2024 bedroeg het totale volume van onze langlopende schulden afgerond € 24,9 miljoen. Gezien onze forse investeringsambities in nieuwbouw en het verbeteren van de bestaande voorraad, is in de meerjarenbegroting een stijging van de langlopende schulden voorzien naar circa € 36,5 miljoen per eind 2025. Wij hanteren hierbij een prudente spreiding in de looptijden van onze leningen om herfinancieringsrisico's te beperken; zo had het merendeel van de leningen (ruim € 16,4 miljoen) ultimo 2024 een resterende looptijd van langer dan vijf jaar.

Als zekerheid voor het WSW (de 'achtervang') is Goud Wonen op grond van het Reglement van Deelneming een obligoverplichting aangegaan. De maximale omvang van het gecommitteerd obligo is door het WSW vastgesteld op 2,6% van het schuldrestant per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar. Via een amenderingsovereenkomst d.d. 16 oktober 2025 is de hoofdsom van deze faciliteit bijgesteld naar € 710.000.

Wij beheersen ons renterisico door de renteontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt scherp te monitoren. Hierdoor kunnen we tijdig inspringen om leningen die voor renteconversie in aanmerking komen, tegen lagere percentages te herfinancieren of direct af te lossen met eigen geldmiddelen. Door dit actieve beleid is de gemiddelde rentevoet over onze totale leningenportefeuille laag en stabiel gebleven.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van (on)gerealiseerde waardeveranderingen van het op actuele marktwaarde gewaardeerde vastgoed, te weten het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.

Binnen de functionele resultatenrekening wordt het resultaat specifiek uitgesplitst naar de volgende kernactiviteiten:

1. Verhuur- en beheeractiviteiten: huuropbrengsten, opbrengsten en lasten uit servicecontracten.

2. Onderhoudsactiviteiten: alle (in)directe lasten met betrekking tot planmatig, klachten-, en mutatieonderhoud.

3. Verkoopactiviteiten: opbrengsten en kosten vanuit de verkoop van het bestaande vastgoedbezit.

4. Leefbaarheid: alle lasten ter bevordering van de leefbaarheid en het 'noaberschap' in onze wijken en dorpen.

5. Overige activiteiten en Organisatiekosten: resultaten uit niet-primaire activiteiten en de algemene (niet direct toewijsbare) organisatiekosten.

Voor posten waarbij een zuivere, directe splitsing tussen DAEB en niet-DAEB niet mogelijk is, vindt de verdeling plaats op basis van een objectieve verdeelsleutel. Goud Wonen hanteert hiervoor de verhouding in de gerealiseerde huuropbrengsten tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak.

· Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.

· Goud Wonen heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling).

· De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Goud Wonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

· De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Zie hiervoor eveneens de nadere toelichting op de pensioenregeling in het volkshuisvestingverslag.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Goud Wonen.

De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

Het reparatie- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en kosten van eigen dienst. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van eigen dienst opgenomen onder de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten. De kosten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief.

De acute belasting wordt berekend over het commerciële resultaat voor belastingen zoals verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Bij de bepaling van deze belastinglast wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover deze niet reeds in de latente belastingvorderingen zijn opgenomen), vrijgestelde winstbestanddelen en de bijtelling van fiscaal niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt bij de berekening direct rekening gehouden met mutaties die optreden in de latente belastingvorderingen en -schulden als gevolg van eventuele wijzigingen in het (toekomstig) te hanteren belastingtarief.

De (acute) baten en lasten worden fiscaal toegerekend aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van het behaalde fiscale resultaat. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar daadwerkelijk sprake is van deze compensabele verliezen. Latente posities die rechtstreeks voortvloeien uit tijdelijke waarderingsverschillen tussen de commerciële jaarrekening en de fiscale waardering worden gealloceerd naar de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van het gewogen aandeel verhuureenheden.

Een Vaststellingsovereenkomst (VSO Aardbevingsschade) met de Belastingdienst inzake de fiscale verwerking van aardbevingsschade, compensaties en afwaarderingen, is in 2026 onderhanden. De fiscale en commerciële gevolgen daarvan zullen worden verwerkt in de jaarrekening van 2026.

Goud Wonen mitigeert renterisico in de praktijk door de actuele renteontwikkelingen voortdurend en nauwkeurig in de gaten te houden. Door tijdig en adequaat in te springen op deze marktontwikkelingen, zorgt Goud Wonen ervoor dat leningen die voor een renteconversie in aanmerking komen, tegen zo gunstig mogelijke rentepercentages worden geherfinancierd. Daarnaast worden er waar mogelijk leningen vervroegd afgelost met eigen interne geldmiddelen. Deze actieve sturing heeft ertoe geleid dat onze toekomstige rentelasten sterk zijn verlaagd en ons renterisico op een effectieve, prudente wijze wordt beheerst.

Om dit risico effectief te beheersen, bewaakt Goud Wonen haar liquiditeitspositie nauwlettend door middel van (meerjaren)begrotingen en periodieke liquiditeitsprognoses. In 2025 heeft de afdeling Bedrijfsvoering intensief gewerkt aan de verantwoordingsinformatie richting het WSW, wat heeft geleid tot een scherper inzicht in onze actuele kasstromen en de financiële risico's.

Daarnaast voert Goud Wonen een nuchter en behoudend treasurybeleid. Aangezien Goud Wonen uitsluitend gebruikmaakt van primaire financiële instrumenten en nadrukkelijk niet van afgeleide financiële instrumenten (derivaten), loopt Goud Wonen geen onverwacht liquiditeitsrisico uit hoofde van derivatencontracten en hoeft Goud Wonen hiervoor geen verplichte wettelijke liquiditeitsbuffer aan te houden. Al met al staat Goud Wonen er financieel solide voor.

Goud Wonen beheerst dit risico door de financiële meerjarenbegroting zodanig op te stellen en proactief te sturen dat structureel en ruim wordt voldaan aan de financiële continuïteitseisen en kengetallen (zoals de ICR en LTV) van toezichthouders Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In 2025 is de ICR door incidentele posten eenmalig onder de vereiste 1,4 gedaald. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.1 van het bestuursverslag.
De kasstroomprognose voor de komende jaren laat zien dat de daling onder de 1,4 in 2025 eenmalig is, en dat Goud Wonen naar de toekomst weer een gezonde ICR laat zien.

Transacties waarbij geen daadwerkelijke uitwisseling van geldmiddelen plaatsvindt – zoals ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille, toevoegingen aan voorzieningen en afschrijvingen – worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

· Ingaande kasstromen: Deze bestaan voornamelijk uit de ontvangen huren, de inkomsten uit servicecontracten, en de overige bedrijfsontvangsten. Voor Goud Wonen vallen hier tevens de specifieke vergoedingen vanuit het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) en de ontvangen interest onder.

· Uitgaande kasstromen: Dit betreft de operationele betalingen zoals personeelslasten, uitgaven voor planmatig en mutatieonderhoud, overige bedrijfsuitgaven en de externe uitgaven ter bevordering van de leefbaarheid in onze dorpen.

· Rente en Belastingen: Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest (waaronder de betaalde rente op de leningenportefeuille) en de afdrachten voor de vennootschapsbelasting (Vpb) worden eveneens onder de operationele activiteiten gepresenteerd.

· Ingaande kasstromen (desinvesteringen): Hieronder vallen de ontvangsten uit de verkoop van bestaande huurwoningen en eventueel overig vastgoed of grond.

· Uitgaande kasstromen (investeringen): Dit toont de daadwerkelijke uitgaven aan nieuwbouwprojecten (zoals de vervangende nieuwbouw in de versterkingsopgave) en uitgaven voor ingrijpende woningverbetering en verduurzamingsprojecten. (Investerings)subsidies voor de versterking en verduurzaming vanuit de NCG en 'Nij Begun' (zoals maatregel 29) verminderen direct of indirect de investeringsdruk; het ontvangen van dergelijke specifieke subsidies hangt nauw samen met het ritme van de investeringen.

· Ingaande kasstromen: De ontvangsten uit nieuw aangetrokken langlopende leningen ter dekking van de (investerings)opgaven.

Uitgaande kasstromen: De reguliere en eventueel vervroegde aflossingen op de geborgde en ongeborgde leningenportefeuille. De betaalde rente over deze leningen is verantwoord onder de operationele kasstroom.

[1] Zie hiervoor: https://www.nationaalcoordinatorgroningen.nl/over-ncg/beleid-en-kaders/aardbevingsbestendig-bouwen

[2] Zie hiervoor: https://wetten.overheid.nl/BWBR0043252/2020-07-01

[3] Zie hiervoor: https://www.provinciegroningen.nl/actueel/dossiers/gaswinning/parlementaire-enquete-gaswinning/