Marktwaarde
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat, die is bepaald op basis van de full-versie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025’. Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald over een beschouwingsperiode van 15 jaar. De full-versie maakt gebruik van zogeheten vrijheidsgraden. Dit betekent dat er voor de waardering van woongelegenheden beargumenteerd kan worden afgeweken van bepaalde parameters uit de modelmatige berekening (basisversie) van het handboek. Voor niet-woongelegenheden biedt de full-versie daarnaast aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering aan te vullen.
Conform de vereisten van de full-versie uit het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025’ heeft de onafhankelijke externe taxateur het gebruik van onderstaande vrijheidsgraden beargumenteerd en onderbouwd. Bij de bepaling van de marktwaarde voor Goud Wonen is gebruikgemaakt van de volgende vrijheidsgraden:
Schattingswijziging
In 2025 hebben er geen schattingswijzigingen plaats gevonden.
Bij de waardering van het vastgoed is een taxateur betrokken. De taxateur hanteert een bandbreedte (+/- 10%) bij de waardering, waardoor deze kan afwijken van de actuele waarde.
Complexindeling
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie en dat logischerwijs als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Alle verhuureenheden van de corporatie maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex; dit betekent dat een waarderingscomplex ook uit slechts één verhuureenheid kan bestaan.
Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. In dat geval dient, nádat de totale waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde te worden opgesplitst in een deel dat aan het DAEB-vastgoed en een deel dat aan het niet-DAEB-vastgoed kan worden toegerekend. Tot slot is het niet toegestaan om objecten op ver uit elkaar liggende locaties in één waarderingscomplex samen te voegen, in het bijzonder wanneer één van beide objecten in een full-regio of aardbevingsgebied ligt.
De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:
| Type |
Bouwjaar |
| Eengezinswoning |
1919– 2025 |
| Meergezinswoning |
1982 – 2022 |
| Bedrijfsonroerendgoed |
2001 – 2010 |
| Maatschappelijk onroerend goed |
2004 - 2004 |
| Intramurale zorg |
2013 - 2013 |
| Garagebox |
1962 - 2003 |
Beleidswaarde
De berekeningssystematiek voor de beleidswaarde is autonoom en structureel losgekoppeld van de marktwaarde. De beleidswaarde weerspiegelt de verdiencapaciteit van ons vastgoed in exploitatie, uitgaande van het daadwerkelijke volkshuisvestelijke beleid van Goud Wonen. Voor de bepaling hiervan maken wij gebruik van de voorgeschreven methodiek uit het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025’. Hierin komt de beleidswaarde tot stand door een vijftal aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de reguliere DCF-berekening van de marktwaarde. Hierbij wordt onder andere uitgegaan van een voortdurende exploitatie (doorexploiteren over 60 jaar) en het rekenen met een landelijk vastgestelde sociale disconteringsvoet.
Omdat de doelstelling van Goud Wonen is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een beperkt deel worden vervreemd. Dit betekent dat het eigen vermogen door onze volkshuisvestelijke keuzes deels maatschappelijk gebonden is en dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst daadwerkelijk als kasstroom zal worden gerealiseerd. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Goud Wonen en beoogt een transparant inzicht te geven in de actuele verdiencapaciteit van haar vastgoed, uitgaande van dit langetermijnbeleid.
De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2025 € 92.023.344.
De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2025 € 4.760.739
Uitgangspunten en afwijkingen marktwaarde versus beleidswaarde
Om inzicht te geven in de gehanteerde veronderstellingen voor de beleidswaarde en de mate waarin deze afwijken van de parameters voor de marktwaarde in verhuurde staat, is onderstaand overzicht opgenomen. Hierin worden de belangrijkste gemiddelde uitgangspunten van beide waarderingen (gebaseerd op het prijspeil per 31 december 2025) naast elkaar gepresenteerd:
Toelichting op de afwijkingen
De verschillen tussen de uitgangspunten voor de beleidswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat komen voort uit het volkshuisvestelijke beleid van Goud Wonen en de landelijk voorgeschreven methodiek uit het Handboek Marktwaardering:
• Disconteringsvoet: voor de beleidswaarde is gerekend met een landelijk voorgeschreven, geüniformeerde sociale disconteringsvoet (4,22% voor DAEB en 4,76% voor niet-DAEB). Bij de marktwaarde hanteert de taxateur een complexspecifieke (hogere) marktdisconteringsvoet, passend bij het risicoprofiel van een commerciële belegger. Dit heeft een verhogend effect op de beleidswaarde ten opzichte van de marktwaarde.
• Huur bij mutatie: om onze woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep, hanteren wij bij mutatie een eigen streefhuur die significant lager ligt dan de commerciële markthuren waarmee de taxateur in de marktwaarde rekent. Dit heeft een verlagend effect op de beleidswaarde.
• Onderhoud en beheer: de exploitatiekosten voor de beleidswaarde zijn gebaseerd op onze eigen meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) en beheerbegroting. Deze kosten liggen gemiddeld hoger dan de standaard marktnormen uit het Handboek, enerzijds door ons gewenste kwaliteits- en leefbaarheidsniveau en anderzijds doordat er voor de beleidswaarde extra kapitaalcorrecties moeten worden opgenomen voor het verplicht uitfaseren van EFG-energielabels. Ook dit heeft een verlagend effect op de beleidswaarde.
DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
In het boekjaar werd ter zake vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie geen bedrag aan bouwrente geactiveerd. Het saldo ultimo 2025 bedraagt € 0.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2024
De jaarrekening 2024 is vastgesteld in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen op 20 juni 2025. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2025
In de statuten van Goud Wonen is niet opgenomen hoe de bestemming van het resultaat moet worden verwerkt.
De bestuurder stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2025 ten bedrage van € 864.628,- geheel ten laste van de overige reserves te brengen.
Borging door WSW
Per ultimo 2025 is er in totaal voor het gehele schuldrestant borging verstrekt door het WSW.
WSW-obligo
De omvang van de hoofdsom van de obligolening dient geljk te zijn aan 2,6% van het geborgde schuldrestant per 31 december 2025. De actuele schuldrestant volgens het WSW bedraagt per 31 december 2025 € 24.541.000,-.
In oktober 2025 werd een amenderingsovereenkomst tussen Goud Wonen en het WSW getekend. Hierin werd de obligolening aangepast naar €710.000,-. In 2025 betaalde Goud Wonen € 7.343,- obligoheffing.
Gemiddelde rentevoet
De gemiddelde rentevoet over de totale leningportefeuille is 1,51% (2024: 2,58%). De gemiddelde rente is het gewogen gemiddelde op basis van de rentelast en de gemiddelde leningstand in het boekjaar.
11.5 Overlopende passiva
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:
| |
31-12-2025 |
31-12-2024 |
| |
€ |
€ |
| |
|
|
| Niet vervallen rente |
235.198 |
273.816 |
| Vooruitontvangen huren |
123.329 |
138.003 |
| Saldo vakantiedagen |
106.000 |
72.500 |
| Vooruitontvangen IMG schadevergoedingen |
4.715.436 |
5.523.110 |
| Bijkomende kosten huurder IMG |
319.023 |
339.910 |
| Vooruitontvangen subsidie verduurzaming |
478.890 |
859.980 |
| Vooruitontvangen bijdage NCG versterkingsopgave |
24.757.832 |
4.831.096 |
| Vooruitontvangen bedragen H3V beëindigingsovereenkomst |
- |
735.706 |
| NAM VSO waardedaling |
- |
1.731.098 |
| Verduurzamingsbijdrage NAM |
- |
155.200 |
| Vooruitontvangen subsidie "Maatregel 29" |
1.785.566 |
- |
| Nog te ontvangen facturen |
- |
406.452 |
| Vooruitontvangen inrichting VvE ML |
6.193 |
4.287 |
| Overige Passiva |
94.818 |
6.066 |
| |
|
|
| Totaal overlopende passiva |
32.622.284 |
15.077.226 |
De overlopende passiva bestaan voornamelijk uit vooruitontvangen subsidiebedragen voor sloop/nieuwbouwprojecten en voor de verduurzamingsprojecten. Daarnaast is er een subsidie "maatregel 29" ontvangen, welke eveneens in 2026 aan de verduurzamingsprojecten zal worden besteed. In 2025 zijn de vooruitontvangen berdragen "bijdrage H3V" aangewend in een nieuwbouwproject, waarvoor deze bijdragen bestemd waren. De posten "NAM VSO waardedaling" en de "verduurzamingsbijdrage NAM" zijn in het jaar vrijgevallen in het resultaat, ten gunste van de waardeveranderingen.
Pensioenregeling
De gehanteerde pensioenregeling van Goud Wonen is ondergebracht bij het be-drijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:
- Er is sprake van een middelloonregeling.
- Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen.
- De pensioen (richt)leeftijd is 68 jaar.
- De regeling kent een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en we-zenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsover-eenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is mo-menteel vastgesteld op 27% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.
- Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van ge-wezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de afgeleide consumentenprijs-index voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorpo-raties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverle-ning en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverle-ning zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:
- Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de toegelaten instelling.
- De toegelaten instelling is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.
- Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.
De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2025 143,1% (ultimo 2024: 128,8%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2025 134,9% (ultimo 2024 130,3%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de mini-maal vereiste dekkingsgraad van 104,2% die is voorgeschreven door De Nederland-sche Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een dekkingstekort. De dekkings-graad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad op de lange termijn van 126,1%. Er is daarom ook geen sprake van een reservetekort.
Obligolening
Goud Wonen verlaagde in 2025 via een amenderingsovereenkomst de obligolening tot € 710.000.
Financiële instrumenten
GoudWonen maakt alleen gebruik van primaire financiële instrumenten en dus niet van afgeleide financiële instrumenten (derivaten).
Doelstellingen risicobeheer
In het treasurystatuut van Goud Wonen staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan deze kaders.
Risicobeheersing
In het bestuursverslag wordt een toelichting gegeven op het risicomanagement binnen Goud Wonen, inclusief de actualisatie daarvan in 2025 en het vervolg in 2026.
Havenstraat/Zwarteweg, Usquert. 5 woningen.
Met HTO is een aannemersovereenkomst getekend, met een investeringsverplichting van €1.611.357. (incl BTW)
Per 31 december 2025 resteert er nog een investeringsverplichting van €239.641.
Snik/Tjalk, Uithuizen. Fase 2A. 48 woningen.
Met Jorritsma is een aannemersovereenkomst getekend, met een investeringsverplichting van €12.504.140. (incl BTW)
Per 31 december 2025 resteert er nog een investeringsverplichting van €8.087.640. (incl BTW)
Noord, Uithuizen. Fase 4B. 44 woningen.
Met Jorritsma is een aannemersovereenkomst getekend, met een investeringsverplichting van €12.039.500. (incl BTW)
Per 31 december 2025 resteert er nog een investeringsverplichting van €10.369.700.
Komeet, Uithuizen 6 woningen.
Met Gervas is een aannemersovereenkomst getekend, met een investeringsverplichting van €1.572.841. (incl BTW)
Per 31 december 2025 resteert er nog een investeringsverplichting van €1.336.915.
Schoollocatie/Kennedylaan, Uithuizen. Fase 1C en 1D. 17 woningen.
Met Jorritsma is een aannemersovereenkomst getekend, met een investeringsverplichting van €5.051.750. (incl BTW)
Per 31 december 2025 resteert er nog een investeringsverplichting van €4.271.300.
Maarweg Uithuizen, 4 woningen
Met Lenferink is een aannemersovereenkomst getekend, met een investeringsverplichting van €625.053. (incl BTW)
Per 31 december 2025 resteert er nog een investeringsverplichting van €30.008.
Schoolstraat Uithuizen, 14 woningen
Met Lenferink is een aannemersovereenkomst getekend, met een investeringsverplichting van €491.816. (incl BTW)
Per 31 december 2025 resteert er nog een investeringsverplichting van €235.969.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben na balansdatum geen belangrijke gebeurtenissen plaatsgevonden, die nadere informatie geven over de feitelijke situatie op balansdatum en die verwerking en/of toelichting in de jaarrekening 2025 behoeven.
