5 Organisatie, Governance en Risicomanagement

Het eerste volledige jaar van de zelfstandige afdeling Vastgoed heeft geleid tot een scherpere taakverdeling. Ons totale personeelsbestand bedraagt ruim 21 fte. In 2025 hebben we ons functiehuis afgerond en alle vacatures ingevuld, al blijft werving in onze regio een uitdaging. Daarom nemen wij actief deel aan de noordelijke wervingscampagne 'Wonen Dat Werkt'.

Een belangrijk aandachtspunt is het ziekteverzuim. In 2025 kwam dat uit op 13% (ruim boven het sectorgemiddelde van 6%). Dit hoge percentage werd veroorzaakt doordat vijf medewerkers langdurig ziek waren (waarvan inmiddels twee volledig hersteld) De andere 17 medewerkers hebben het hele jaar geen dag hebben verzuimd. Dat onze medewerkers ondanks de hoge werkdruk goed presteren, blijkt uit de prachtige A-score die we in 2025 hebben behaald in de Aedes-benchmark voor het huurdersoordeel.

Het identificeren en beheersen van onze risico's die onze volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen kunnen beïnvloeden is voor ons essentieel. Goud Wonen opereert binnen een risicovolle omgeving door de complexe aardbevingsdossiers. In 2025 hebben we ons risicomanagement verder geprofessionaliseerd door samen te werken met NARIS. Hiermee sturen we als organisatie steeds meer proactief op strategische toprisico's, zoals de sterk stijgende bouwkosten, vertragingen bij samenwerkingspartners en onzekerheid over overheidsbeleid en subsidies. Door deze risico's periodiek met het MT en de RvC te monitoren, willen we dat Goud Wonen zichtbaar in control is en blijft.

De toenemende externe verantwoordingsdruk en de groeiende complexiteit van de organisatie vroeg veel van de afdeling Bedrijfsvoering. We zagen dat administratieve processen en interne controles verdere verdieping nodig hadden. Daarom zijn er voor 2025 gerichte keuzes gemaakt: er is gekozen voor een nieuwe leidinggevende structuur. Er wordt in 2026 onder meer een interimmanager voor bedrijfsvoering aangesteld, om de verdere professionalisering te begeleiden. Tegelijk bereiden we ons voor op de vervanging van ons ERP-systeem in 2026, wat een cruciale stap is om onze sturing en risicobeheersing structureel te versterken.

Governancecode

Goud Wonen past de Governancecode Woningcorporaties 2025 onverkort toe en werkt met een Raad van Commissarissen-model. Governance verwijst naar het stelsel van regels, processen en gedragingen waarmee Goud Wonen wordt bestuurd en gecontroleerd. Een effectief governancebeleid is van belang voor het behalen van de doelstellingen, transparantie en verantwoording aan belanghebbenden.

Intern toezicht

De raad van commissarissen vervult een cruciale rol als onafhankelijk orgaan, dat toezicht houdt op de statutair directeur en de algemene gang van zaken van Goud Wonen. De raad bewaakt de strategische koers en besluitvorming, beoordeelt het functioneren van de statutair directeur en ziet toe op de financiële gezondheid en naleving van wet- en regelgeving. Met een focus op langetermijnbelangen en het borgen van maatschappelijke verantwoordelijkheid, draagt de raad van commissarissen bij aan het vertrouwen van belanghebbenden door transparantie en een doeltreffend intern toezicht.

Extern toezicht

Goud Wonen heeft te maken met de volgende verschillende externe toezichthouders:

• De Autoriteit woningcorporaties (Aw) is de belangrijkste toezichthouder. De Aw houdt toezicht op het gedrag en de integriteit van woningcorporaties en op hun financieel beheer. Daarnaast ziet de Aw toe op de realisatie van de volkshuisvestelijke prestaties van Goud Wonen. De Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben hun samenwerking de afgelopen jaren geïntensiveerd om het toezicht op de sector effectiever en efficiënter te maken;
• De Autoriteit Consument en Markt (ACM) houdt toezicht op de naleving van de regels voor het markttoezicht (zoals het verbod op kartelafspraken) en op misbruik van economische machtsposities;
• De Autoriteit Persoonsgegevens (AP) ziet toe op de naleving van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).

Behalve de genoemde toezichthouders spelen ook de volgende partijen een rol in het toezicht:

• De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN). In aanvulling op het bovengenoemde externe toezicht, visiteert een visitatiecommissie Goud Wonen eens in de vier jaar. Een externe, onafhankelijke organisatie beoordeelt dan hoe we ons werk doen. Het visitatierapport van 2024 door Cognitum B.V. over de periode 2020-2023 en de reactie van Goud Wonen hierop, zijn gepubliceerd op de website van Goud Wonen;
• De externe accountant, Flynth, controleert in opdracht van de raad van commissarissen de jaarrekening van Goud Wonen en overige verantwoordingen zoals voorgeschreven in de Woningwet. De accountant rapporteert aan de statutair directeur en aan de raad van commissarissen over de bevindingen;
• Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zorgt ervoor dat Goud Wonen tegen gunstige voorwaarden geld kan lenen, door garanties te verstrekken aan financiers. Deze garanties worden alleen verstrekt als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan ten aanzien van de kasstroom en de kwaliteit van het onderpand. Als ‘hoeder van de borg’ ziet het WSW erop toe dat aan deze voorwaarden wordt voldaan.

Compliance

Compliance is ‘het geheel van maatregelen dat zich richt op signalering, implementatie, naleving, toetsing en handhaving van externe wet- en regelgeving, alsmede op interne procedures en gedragsregels om te voorkomen dat de reputatie en integriteit van Goud Wonen worden aangetast.’ Bij Goud Wonen is het management verantwoordelijk voor compliance.

Goud Wonen stimuleert medewerkers om verantwoordelijkheid te nemen en initiatief te tonen. We streven ernaar om ze hiervoor de ruimte en de hulpmiddelente geven, om dit zo goed mogelijk te doen. Het uitgangspunt is dat we elkaar vertrouwen waar het kan, maar ook maatregelen treffen wanneer het noodzakelijk is.

Verbonden ondernemingen

Conform artikel 36 lid 4 van de Woningwet en artikel 32 van het Btiv vermelden wij expliciet dat Goud Wonen geen verbonden ondernemingen, samenwerkingsvennootschappen of dochtermaatschappijen heeft. Al onze activiteiten worden direct vanuit de stichting uitgevoerd.

Op grond van artikel 36 lid 2 van de Woningwet volgt hier de opgave van de mogelijk conflicterende nevenfuncties van de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen in 2025:

• H. Oosting (directeur-bestuurder): Geen conflicterende nevenfuncties.
• R. Mossel (voorzitter RvC): Geen conflicterende nevenfuncties.
• J. Dunning (lid RvC): Geen conflicterende nevenfuncties.
• E. van Gilst (lid RvC): Geen conflicterende nevenfuncties.
• E. Timmer (lid RvC): Geen conflicterende nevenfuncties.
• C.W. Pastoor (lid RvC): Geen conflicterende nevenfuncties.

(Alle nevenfuncties zijn vermeld in het verslag van de Raad van Commissarissen. De nevenfuncties zijn getoetst aan de integriteitscode en vormen geen belemmering voor de functievervulling bij Goud Wonen).

De gehanteerde pensioenregeling van Goud Wonen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).

De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:

• Er is sprake van een middelloonregeling.
• Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen.
• De pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar.
• De regeling kent een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 27% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.
• Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de afgeleide consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:

1. Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de toegelaten instelling.
2. De toegelaten instelling is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.
3. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.

De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2025 143,1% (ultimo 2024: 128,8%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2025 134,9% (ultimo 2024 130,3%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste dekkingsgraad van 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandsche Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een dekkingstekort. De dekkingsgraad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad op de lange termijn² van 126,1%. Er is daarom ook geen sprake van een reservetekort.

Financieel staat Goud Wonen er goed voor. Onze financiële ratio's, zoals de Loan-to-Value en Solvabiliteit, voldoen aan de normen van toezichthouders Aw en WSW. De Interest Coverage Ratio voldoet in 2025 eenmalig niet aan de normen, dit wordt in paragraaf 4.1 nader toegelicht. Goud Wonen heeft de (financiële) risico’s van haar vastgoedposities (grond, onderhanden projecten en te verkopen woningen) goed in beeld. 

Goud Wonen heeft als doel om de continuïteit van haar dienstverlening te waarborgen. Dit wordt onder andere geborgd door het opstellen van een financieel meerjarenplan, het vaststellen van kpi’s en het monitoren van beide. In ons reglement financieel beheer en beleid hebben wij vastgelegd hoe wij onze financiële continuïteit borgen. In ons meerjarenbeleid richten we ons daarbij op maximale volkshuisvestelijke prestaties, passend binnen onze financiële kaders en de beoordelingsnormen van de Aw en het WSW.

Marktwaarde Verhuurde Staat

Uitgangspunt voor de verslaglegging is de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde is een inschatting door taxateurs van de marktprijs bij verkoop van het vastgoed in verhuurde staat. De marktwaarde wordt gebaseerd op marktconforme uitgangspunten voor verhuur en beheer. In de praktijk hebben woningcorporaties echter geen marktconforme kasstromen. De waarde van het vastgoed zal daarom lager liggen, net als het eigen vermogen. Het eigen vermogen (op basis van marktwaarde) wordt namelijk ‘beklemd’ door maatschappelijke prestaties.

De marktwaarde in verhuurde staat wordt berekend op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF)-methode, in overeenstemming met de methodiek uit het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025 (Aw, d.d. 15 maart 2026).

Bij de toepassing van de full-versie (Goud Wonen ligt in het aardbevingsgebied) wordt de waardering op complexniveau vastgesteld met inschakeling van een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, die is ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Binnen deze berekeningsmethodiek maakt de taxateur gebruik van zogeheten 'vrijheidsgraden', wat betekent dat er beargumenteerd mag worden afgeweken van de standaard basisparameters, om tot een nauwkeurigere en marktconforme waardering te komen. Hierbij worden belangrijke veronderstellingen die de kasstromen bepalen, zoals de markthuur, leegwaarde, disconteringsvoet, exit yield en het onderhoud, specifiek door de taxateur ingeschat en gevalideerd.

Om de betrouwbaarheid te borgen, dicteert de taxatiecyclus van de full-versie, dat jaarlijks minimaal één derde van het vastgoed volledig door de externe taxateur wordt getaxeerd, terwijl het overige twee derde deel eveneens door de externe taxateur wordt voorzien van een markttechnische update. Goud Wonen heeft gekozen voor een driejaarlijkse volledige taxatie. De overige twee jaren vindt de markttechnische update plaats.

Beleidswaarde
De beleidswaarde weerspiegelt de verdiencapaciteit van ons vastgoed in exploitatie, uitgaande van het daadwerkelijke volkshuisvestelijke beleid van Goud Wonen.

Voor de berekening van deze waarde maken wij gebruik van de voorgeschreven methodiek uit het Handboek ‘modelmatig waarderen marktwaarde’. Hierbij wordt de beleidswaarde autonoom berekend en structureel is losgekoppeld van de marktwaarde. De berekening is gebaseerd op een Discounted Cash Flow (DCF)-methode met een looptijd van 60 jaar, uitgaande van voortdurende exploitatie (doorexploiteren) zonder het inrekenen van een eindwaarde.

In dit rekenmodel verwerken wij de specifieke financiële effecten van onze volkshuisvestelijke keuzes. Zo rekenen wij met onze eigen streefhuren bij mutatie, in plaats van commerciële markthuren ter bevordering van de betaalbaarheid, en baseren wij de toekomstige onderhoudsuitgaven op onze eigen meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) op complexniveau. Ook de eigen begrote normen voor verhuur- en beheerlasten worden hierin meegenomen.

Daarnaast is in de berekening expliciet rekening gehouden met harde verplichtingen, zoals de benodigde investeringen (kapitaalcorrecties) voor het verplicht uitfaseren van woningen met een EFG-energielabel. De resulterende toekomstige kasstromen worden contant gemaakt tegen een landelijk voorgeschreven, geüniformeerde sociale disconteringsvoet, die passend is bij het lagere risicoprofiel van onze corporatieactiviteiten.

Wijzigingen
Er zijn dit jaar geen grote wijzigingen in de wet- en regelgeving die effect hebben op de waardering van het vastgoed van woningcorporaties. Het aantal wijzigingen in het handboek is daardoor beperkt. De belangrijkste wijzigingen uit het concept handboek marktwaardering (Aw, 31 oktober 2025) zijn:

• Aanpassing van de tabellen met de WOZ-klassen;
• Aansluiting huurindex bij leidraad economische parameters dPi 2025;
• Verduidelijking van de bepalingen over onderhoud in de beleidswaarde;
• Aanpassing van de tabel met verplichtingen voor EFG-labels in de beleidswaarde.

Op 15 maart 2026 heeft de Aw het definitieve handboek gepubliceerd. Het verschil tussen het concept handboek van 31 oktober 2025 en het definitieve handboek marktwaardering 2025, is de actualisatie van de parameters leegwaardestijging, markthuur en disconteringsvoet. Daarnaast is een wijziging doorgevoerd met betrekking tot de inrekening van het onderhoud in de beleidswaarde.

Treasury

De treasury-activiteiten van Goud Wonen zijn erop gericht om zowel de lange- als de korte termijnfinanciering voor onze organisatie zeker te stellen, wat cruciaal is om de omvangrijke versterkings- en verduurzamingsopgave in het Groningse aardbevingsgebied succesvol uit te kunnen voeren. Hierbij laat Goud Wonen zich adviseren door Thésor. Wij borgen deze financiering binnen strikte, aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. De kaders, uitgangspunten en verantwoordelijkheden voor ons cashmanagement, het financieringsbeleid en het renterisicomanagement zijn door het bestuur vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen in ons treasurystatuut.

In tegenstelling tot sommige grotere corporaties, maakt Goud Wonen ter beheersing van de financiële risico's uitsluitend gebruik van primaire financiële instrumenten en nadrukkelijk niet van afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Wij monitoren de actuele renteontwikkelingen op de kapitaalmarkt voortdurend en nauwkeurig. Door hier tijdig en goed op in te springen, kunnen wij leningen die in aanmerking komen voor renteconversie tegen lagere percentages herfinancieren of direct aflossen met eigen interne geldmiddelen. Met dit treasurybeleid willen we ervoor zorgen dat onze toekomstige rentelasten laag blijven en onze financiële positie solide blijft. In de toekomst willen wij voldoen aan alle continuïteitseisen en ratio's (zoals de ICR en LTV) van toezichthouders Aw en WSW.

Huurverhoging en huurbeleid

Om onze primaire doelgroep actief te beschermen tegen te hoge woonlasten, hanteren wij streefhuren die ver onder de maximaal redelijke huur (WWS) liggen, zodat onze bewoners optimaal gebruik kunnen blijven maken van de huurtoeslag.

Voor de jaarlijkse huuraanpassing in 2025 is uiteraard onze intentie om ons te conformeren aan de landelijk afgesproken maximale huursomstijging van 4,5% en de aangescherpte kaders van de Wet betaalbare huur. Echter is de huursomstijging in 2025 0,16% boven dit percentage uitgekomen. Dit komt voornamelijk doordat in de oorspronkelijke berekening van de huursomstijging ruim 70 woningen met 0% huurverhoging zijn meegenomen, omdat deze woningen pas in februari 2026 zouden worden gesloopt. Administratief zijn deze in december 2025 uit exploitatie genomen, waardoor deze niet meer meetellen in de huursombenadering, met het hogere gemiddelde percentage tot gevolg. 

Vanwege onze unieke en ingrijpende situatie in het Groningse aardbevingsgebied, leveren wij specifiek maatwerk: woningen die onderdeel uitmaken van de versterkingsopgave of die binnen tien jaar worden geherstructureerd, zijn volledig uitgezonderd en krijgen 0% huurverhoging. Dit omvat 12,69% van onze woningen. Om de woonlasten eerlijk en transparant te houden en te waken voor (energie)armoede, passen wij bewust geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe en bieden we direct persoonlijke regelingen en maatwerk zodra huurders in betalingsproblemen dreigen te komen.

Samenwerking is belangrijker dan ooit; we kunnen onze enorme maatschappelijke opgaven immers alleen samen met anderen realiseren. Voor Goud Wonen, opererend in de kern van het Groningse aardbevingsgebied, is deze krachtenbundeling cruciaal bij de dagelijkse uitvoering van de omvangrijke versterkings- en verduurzamingsopgave.

Er is in 2025 wederom periodiek overleg gevoerd met de vertegenwoordigers van onze huurders: Huurdersvereniging Goud Wonen (voorheen HOU, Huurdersorganisatie Uithuizen) en Huurdersvereniging De Delthe (HVDD). Zij zijn nauw betrokken bij belangrijke beleidswijzigingen en de aanpak van onze versterkings- en verduurzamingsprojecten.

Op een prettige manier hebben we samengewerkt aan het Huurbeleid 2025- 2028, Beleid Woningaanpassingen, het Onderhouds-ABC en het Leefbaarheidsbeleid. Ook hebben zij ons geadviseerd over de huuraanpassing per 1 juli 2025 en diverse ontwikkelingen omtrent de implementatie van het regionale woonruimteverdeelsysteem ‘Groningen Huurt’.

Om de impact van sloop en nieuwbouw op onze huurders te minimaliseren, trekken wij intensief op met de Nationaal Coördinator Groningen (NCG), de gemeente Het Hogeland en Rizoem uit Groningen. Daarnaast bundelen we stevig onze krachten met collega-corporaties in Kr8³- en G13-verband om gezamenlijk een vuist te maken en lokaal betere afspraken met externe partijen te realiseren.

Net als in grotere stedelijke gebieden zien wij bovendien dat wonen steeds vaker raakt aan domeinoverstijgende opgaven, zoals veiligheid, zorg en welzijn. Daarom zoeken wij de verbinding op met maatschappelijke zorg- en welzijnsorganisaties (zoals Mensenwerk) om preventief in te grijpen bij (potentieel) kwetsbare huurders en de leefbaarheid in onze dorpen te borgen. Vanuit ons ondernemingsmotto ‘Samen Sterk’ geloven wij stellig dat we alleen door dit netwerk, van nuchtere en betrokken partners, zichtbaar het verschil kunnen blijven maken voor onze huurders.

Vereniging van Eigenaars

Goud Wonen is als groot-eigenaar actief betrokken bij diverse Verenigingen van Eigenaars (VvE's) in onze dorpen, waaronder de VvE's:

• Schoolstraat-Engersmastraat;
• Westerwierde;
• Havenzicht;
• Sintelberg;
• Meulenhorn;
• Menkemastaete;
• Blieder Wieder Usquert;
• Blink/Zuiderstraat en
• Twee VvE's aan de Ambachtsschoolstraat.

Binnen het Groningse aardbevingsgebied vormt de versterkings- en verduurzamingsopgave bij deze gemengde complexen een extra complexe uitdaging. Vooral het renoveren, versterken en verduurzamen van VvE-complexen is een lastige opgave, omdat wij hierin altijd overeenstemming moeten bereiken met de particuliere mede-eigenaren. Voor deze particuliere eigenaren vormt een dergelijke verduurzamings- of versterkingsslag vaak een flinke financiële investering, wat de besluitvorming kan vertragen.

Hoewel een enkele VvE (zoals VvE Blink/Zuiderstraat en VvE Schoolstraat-Engersmastraat) van oudsher een meer sluimerend bestaan leidt, vraagt de huidige opgave in het aardbevingsgebied om actieve samenwerking. Door middel van intensief overleg en veel persoonlijke aandacht, streven wij ernaar om met de particuliere eigenaren constructieve besluiten te nemen. Op deze manier borgen wij dat, ook binnen onze gespikkelde complexen, alle woningen veilig, kwalitatief goed en toekomstbestendig worden gemaakt.